目前项目在售的两栋酒店式公寓和大平层,这里有绿城建设第一个签约的商业建设项目——绿城·上海兰园

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目前项目在售的两栋酒店式公寓和大平层,这里有绿城建设第一个签约的商业建设项目——绿城·上海兰园

新“四大天王”领衔
地段论法则改写  上海豪宅市场全新燮变  2005年,中央出台“国八条”,将房价和地方政府官员的乌纱帽挂钩,强势的调控政策立刻让楼市一片惨淡,当时,北京、上海、南京等主要城市房价均出现下跌。  但在房价下跌之时,上海地产界却出现了一件让国人瞩目的“楼王”事件。2005年,老“四大天王”之一汤臣一品开盘,起价10万元/平方米,震惊全国,一时风头无二。而转眼几年过去,以金地天境、星河湾、绿城玉兰花园、仁恒怡庭为代表的新一代豪宅已然成为2011年上海豪宅市场的领军者。大有取老一代王者而代之之势。从老“四大天王”(华府天地、汤臣一品、紫园、檀宫)到新“四大天王”的转变,反映出的是上海豪宅市场,乃至上海房地产市场的变化。  1“四大天王”的履新征途  比起老字号的“四大天王”,新“四大天王”们不再留恋传统意义上的内环地段。它们或位于佘山,或踞守花木,或盘旋唐镇,远离尘嚣,以毋庸置疑的强势引力,改写了地段的原始意义。  随着城市格局与交通的日新月益,上海的豪宅也从当年的地段至上论,回归自然。在新的豪宅“四大天王”们的字典中,自然资源成为首选要素。  老字号的“四大天王”多处于传统黄金地段,这些豪宅完美地演绎了人们眼中传统的“好地段”的标准形象。而传统的好地段坐标有限,五年之后,当上海豪宅市场的能量积蓄到又一次成熟的高点爆发的位置时,新“四大天王”出现了。豪宅的产品力、地段论、生活观得到了锻造改写。  2011年夏,上海浦东花木的星河湾二期开盘。浦东星河湾项目分为两期开发,一期一亮相就十分惊艳。较之三年前一期开盘的全城轰动,二期开盘正逢调控最冰点时期。但更进一步的产品精装设计,3.6米层高的全套房设计,加之一期物业与星河湾酒店交付使用所带来的巨大口碑效应,还是使来自全国各地的富豪们踊跃下单。  同在夏季,浦东内陆的唐镇,中国豪宅制造队列中的领军品牌绿城在上海的首个大平层产品玉兰花园亮相。玉兰花园在法式官邸的十字形空间布局的设计上,可谓鼻祖。绿城玉兰花园平层官邸的设计灵感来自于昔日王室宫廷的建筑秩序,确定了新古典主义的建筑风格,而平层官邸取法帕拉迪奥圆厅别墅的格局,让过去仅存在于教堂以及皇宫的古典建筑形式走入了中国当代居住。  上海北面,新江湾城,这里是若干年前的军用机场,如今因城区唯一的自然湿地景观和新兴豪宅版图、地王频出而名声显赫,今年3月份,仁恒怡庭开盘。仁恒是上海最具口碑的老牌豪宅开发商,老客户的忠诚度较高。仁恒怡庭在户型上以叠加别墅为主,首创了叠墅私家泳池、私家电梯、私家地下储物库等诸多全新理念。空中和顶层的叠墅也可以同时拥有单独的私家电梯和地面入户私家花园,同时拥有超大尺度的空中露台,做到了独门独户、互不干扰。  而最后一个炙手可热的天王——金地·佘山天境,也在夏季的热浪中,于沪港两地同时开盘。以产品创新著称的金地打造了一个在全国都堪称里程碑式的作品,融入大量令专业人士都叹为观止的空间创新和豪宅理念——拥有设计专利的“平墅”、每户私享的空中嵌入式泳池、度假式的空中庭院、配置了公共电梯和私人电梯的“双梯入户流线”,还有专为业主建造的一座高星级“私人酒店”,金地号称天境里每一套住宅都是“总统套房”。  毫无疑问,在这五年间,豪宅发生了一系列的进化,而这种进化,又往往与高端客户对生活的要求有着息息相关的联系。  比起老字号的“四大天王”,新“四大天王”们不再留恋传统意义上的内环地段。它们或位于佘山,或踞守花木,或盘旋唐镇,远离尘嚣,以毋庸置疑的强势引力,改写了地段的原始意义。可以这么说老四大天王的地段要素共性有三:良好的交通,完善的配套,不错的自然资源。而五年之后,同样关于地段的理解,这些要素共性不变,而排序却发生了悄然变化,“不错的自然资源”晋级到第一要素的位置。随着城市基础设施的完善,交通路网的铺设使城市四周都已经迅捷可达,而智富阶层对于自然生态生活的要求日益提高,使得一些独占都市稀缺自然景观的地段,成为首席。  2新“四大天王”变革力  当年汤臣一品业主进入大堂,必须使用“掌心仪”,将整个手掌按上去来识别身份。而今天,在金地佘山天境的大堂里,看到的则是“指脉仪”,将手指插入,通过检测业主的静脉血液流动来识别身份。

  上海,在绿城代建业务版图中是很重要的一个战场。这里有绿城建设第一个签约的商业建设项目——绿城·上海兰园,也有绿城建设与其重量级合作伙伴葛洲坝集团公司,在上海合作的绿城·葛洲坝臻园项目。  

近期,《中国房地产金融》实地探访了这两处对于绿城代建业务具有不同意义的项目。兰园总价拉低在绿城探索代建模式的道路上,绿城•上海兰园于2008年8月25日委托绿城开发建设,成为绿城第一个签约的商业建设项目。2013年8月28日,位于上海松江国际EBD核心地段的绿城兰园第一批房源正式推向市场,这个从设计、建筑到销售全程由绿城一手包办的项目一经面市便获得认可。项目首次开盘,当日预定116套,占首批次推盘70%,实现销售金额4.1亿元。耀眼的业绩,使得绿城•上海兰园成为上海楼市当时的热点。资料显示,绿城•上海兰园所在的松江国际生态商务区,规划绿化面积62万平方米,人均绿化率超内环10倍,加之项目紧邻240万平方米的青青旅游世界、沪上最大5A级旅游度假基地佘山,这些又称为绿城•上海兰园对城市稀缺景观资源占据的渊源。项目占地面积13万平方米,总建筑面积25万平方米。该项目地处大佘山版块,周边有松江新城EBD,松江万达广场和松江第一高楼等商业配套。就在绿城•上海兰园开盘的前一天下午,在绿城代建三周年媒体交流会上,兰园委托方给绿城代建予毫不吝啬的赞誉。如果这个项目是我们自己打造,最多只是区域明星楼盘,但交由绿城代建之后,一下子就成了上海明星楼盘。上海松江国际医药城董事长张义才回忆道,记得当时是我主动找上绿城代建的。据媒体报道,在绿城•上海兰园开盘时,公寓售价1.5万至1.7万元/平方米;大平层售价在2.4万至2.7万元/平方米,总价800万至1800万元。在《中国房地产金融》实地探访位于松江洞泾沪松公路3789号(近长兴路)的绿城•上海兰园时发现,或许由于是一期尾盘阶段,仅管是周末,但销售现场仍然比较冷清。据现场销售经理介绍,绿城•上海兰园共分四期开发,目前项目在售的两栋酒店式公寓和大平层,价格分别为19000元/平方米和29000元/平方米,都是精装修,装修价格在3000元/平方米和8000元/平方米,项目共有1182个停车位,车位比为1:1,住宅物业费为2.9元/平米/月。公寓只有几套尾盘了,大平层还有部分,面积在300平方米左右,总价在850万左右。销售人员表示,仅管大平层目前去化相对较慢,但销售压力不大,不着急卖。绿城•上海兰园的项目二期,预计会在九月份开盘,推出的产品是高层公寓加大平层,面积从150平方米到300平方米不等,值得一提的是,二期销售产品会改为毛坯,预计高层公寓价格在20000元/平方米,大平层的均价为27000-28000元/平方米。至于项目的三期和四期,销售人员表示,未来或许会把大平层面积做小至200平方米左右,总价降低至500-600万/套。如果不说,外人很难看出上述我们项目为绿城代建项目。销售人员表示,绿城代建项目比较实在,品质和绿城自己的项目比起来也不差。臻园销售提速绿城建设的一个重量级合作伙伴是葛洲坝集团公司。葛洲坝集团是国资委确定的以房地产开发经营为主业的16家中央企业之一,绿城建设与葛洲坝的首个合作项目为北京通州的京杭广场项目,该项目葛洲坝持股51%,绿城建设持股49%。双方合作的另一个项目是在上海的绿城·玉兰花园·臻园,该项目于2013年8月开盘,同样是葛洲坝持股51%,绿城建设持股为49%。项目开发企业为上海葛洲坝绿融置业有限公司。公开资料显示,绿融置业由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与上海绿顺房地产开发有限公司合资成立,前者持股51%,后者为49%;葛洲坝房地产为葛洲坝的控股子公司,持股比例99.14%;绿顺房地产为绿城中国全资子公司。2012年7月25日,上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元拿下浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块,成交楼面价约1.51万元/平方米,溢价率36.86%。后经绿城内部人士指出,该项目实际上是由绿城与融创共同合资成立的平台公司拿的,上海绿顺房地产开发有限公司则是该平台公司旗下的项目公司。资料显示,绿城玉兰花园·臻园位于上海浦东唐镇板块上东国宾区,邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心,距轨道交通2号线唐镇站500米。而上东国宾区过去凭借低调私密的居住氛围吸引了大批传统高端别墅的聚集,也是浦东新区重点打造的大型高端国际居住区,周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区,发展潜力巨大。唐镇板块位于浦东内陆发展的重要支点,靠近浦东机场、迪斯尼、张江、金桥产业效应明显。在《中国房地产金融》实地探访绿城玉兰花园·臻园项目过程中了解到,该项目占地面积20多万平方米,规划有43万平方米商业配套,目前唐镇地铁商业综合区已完工地下部分,一、二期商铺基本为业主买下,价格在6-7万元/平方米。据现场销售人员介绍,绿城玉兰花园·臻园项目由公寓、平层和叠加别墅组成,均价在40000-50000元/平方米。原来一期御园3万元/平方米没人买,后来轨交开通,加上迪斯尼、自贸区等多种利好消息刺激,房价一路飙升,现在二期臻园要卖到45000元/平方米了。销售人员表示,目前一期御园已基本售罄,余10多套尾盘在售,二期臻园共699套,目前未签约的只有100套左右,可售60多套。据销售人员表示,融创和绿城结合后,融创的狼性销售风格也随之而来,现在的资金回笼和销售速度比较原来大大提高。今天上午就预定了5套,各种优惠折扣打下来差不多是八折,平层只卖820万元/套起。销售人员透露,这个价格比起之前,降价幅度十分大,去年同样一套,价格在950万元左右,今年市场行情不好,融绿销售开始降价提速。

上海

  近期,《中国房地产金融》实地探访了这两处对于绿城代建业务具有不同意义的项目。

九间堂别墅

  王闻 发自上海

总价:9000万-1.6亿

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  兰园总价拉低

位于浦东世纪公园东侧的中式大宅,仅49栋,户户邻水,每栋平均占地3亩,以3.5米高墙围拢,“三开三进”的传统中式院落格局,妥妥的“深宅大院”。

  在绿城探索代建模式的道路上,绿城·上海兰园于2008年8月25日委托绿城开发建设,成为绿城第一个签约的商业建设项目。

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  2013年8月28日,位于上海松江国际EBD核心地段的绿城兰园第一批房源正式推向市场,这个从设计、建筑到销售全程由绿城一手包办的项目一经面市便获得认可。项目首次开盘,当日预订116套,占首批次推盘70%,实现销售金额4.1亿元。耀眼的业绩,使得绿城·上海兰园成为上海楼市当时的热点。

马云、叶立培、戴立康等百亿富豪住在里面,二手房总价9000万-1.6亿元。

  资料显示,绿城·上海兰园所在的松江国际生态商务区,规划绿化面积62万平方米,人均绿化率超内环10倍,加之项目紧邻240万平方米的青青旅游世界、沪上最大5A级旅游度假基地佘山,这些又成为绿城·上海兰园对城市稀缺景观资源占据的渊源。项目占地面积13万平方米,总建筑面积25万平方米。

滨江凯旋门

  该项目地处大佘山板块,周边有松江新城EBD、松江万达广场和松江第一高楼等商业配套。

总价:2500万-2亿

  就在绿城·上海兰园开盘的前一天下午,在绿城代建三周年媒体交流会上,兰园委托方给予绿城代建毫不吝啬的赞誉:“如果这个项目是我们自己打造,最多只是区域明星楼盘,但交由绿城代建之后,一下子就成了上海明星楼盘。”上海松江国际医药城董事长张义才回忆道,“记得当时是我主动找上绿城代建的。”

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  据媒体报道,在绿城·上海兰园开盘时,公寓售价1.5万至1.7万元/平方米;大平层售价在2.4万至2.7万元/平方米,总价800万至1800万元。

香港新鸿基地产打造的上海最贵顶级豪宅之一,拥有黄浦江一线江景,价格一度超越汤臣一品,项目除高层住宅外,还规划了市中心最为稀缺的别墅产品。

  在《中国房地产金融》实地探访位于松江洞泾沪松公路3789号的绿城·上海兰园时发现,或许由于是一期尾盘阶段,尽管是周末,但销售现场仍然比较冷清。据现场销售经理介绍,绿城·上海兰园共分四期开发,目前项目在售的两栋酒店式公寓和大平层,价格分别为19000元/平方米和29000元/平方米,都是精装修,装修价格在3000元/平方米和8000元/平方米,项目共有1182个停车位,车位比为1:1,住宅物业费为2.9元/平方米/月。

在售酒店式公寓均价15万元/㎡,复式住宅总价约1.2亿,别墅最低2亿起。

  “公寓只有几套尾盘了,大平层还有部分,面积在300平方米左右,总价在850万元左右。”销售人员表示,尽管大平层目前去化相对较慢,但销售压力不大,不着急卖。

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  绿城·上海兰园的项目二期,预计会在9月份开盘,推出的产品是高层公寓加大平层,面积从150平方米到300平方米不等,值得一提的是,二期销售产品会改为毛坯,预计高层公寓价格在20000元/平方米,大平层的均价为27000-28000元/平方米。

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  至于项目的三期和四期,销售人员表示,未来或许会把大平层面积做小至200平方米左右,总价降低至500万-600万元/套。

总价:7500万-2亿

  “如果不说,外人很难看出上述我们项目为绿城代建项目。”
销售人员表示,绿城代建项目比较实在,品质和绿城自己的项目比起来也不差。

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  臻园销售提速

难得的“正滨江”绝版地段的楼盘,尽揽浦江两岸百年盛景,可以说是全上海黄浦江景最好的豪宅之一,曾创下上海第一个单价成交超过20万的楼盘记录。

  绿城建设的一个重量级合作伙伴是葛洲坝集团公司。葛洲坝集团是国资委确定的以房地产开发经营为主业的16家中央企业之一,绿城建设与葛洲坝的首个合作项目为北京通州的京杭广场项目,该项目葛洲坝持股51%,绿城建设持股49%。

目前在售精装平层均价19万元/㎡,顶层复式均价22万元/㎡,总价最高2亿。

  双方合作的另一个项目是在上海的绿城·玉兰花园·臻园,该项目于2013年8月开盘,同样是葛洲坝持股51%,绿城建设持股49%。项目开发企业为上海葛洲坝绿融置业有限公司。

华侨城苏河湾

  公开资料显示,绿融置业由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与上海绿顺房地产开发有限公司合资

总价:2500万-2.3亿

  成立,前者持股51%,后者为49%;葛洲坝房地产为葛洲坝的控股子公司,持股比例99.14%;绿顺房地产为绿城中国全资子公司。

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  2012年7月25日,上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元拿下浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块,成交楼面价约1.51万元/平方米,溢价率36.86%。

苏州河黄金河段的上海新人文地标,靠近老牌商圈人民广场和南京东路,拥有全国第一座宝格丽酒店,项目塔尖住宅顶层复式和独立别墅的总价都是亿级的。

  绿城内部人士曾指出,该项目实际上是由绿城与融创共同合资成立的平台公司拿的,上海绿顺房地产开发有限公司则是该平台公司旗下的项目公司。

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  资料显示,绿城·玉兰花园·臻园位于上海浦东唐镇板块上东国宾区,邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心,距轨道交通2号线唐镇站500米。而上东国宾区过去凭借低调私密的居住氛围吸引了大批传统高端别墅的聚集,也是浦东新区重点打造的大型高端国际居住区,周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区,发展潜力巨大。唐镇板块位于浦东内陆发展的重要支点,靠近浦东机场、迪士尼、张江、金桥,产业效应明显。

住宅顶层复式均价18万元/㎡,总价最高1.4亿,独立别墅总价1.6-2.3亿元。

  在《中国房地产金融》实地探访绿城·玉兰花园·臻园项目过程中了解到,该项目占地面积20多万平方米,规划有43万平方米商业配套,目前唐镇地铁商业综合区已完工地下部分,一、二期商铺基本为业主买下,价格在6万-7万元/平方米。

绿城黄浦湾

  据现场销售人员介绍,绿城·玉兰花园·臻园项目由公寓、平层和叠加别墅组成,均价在4万-5万元/平方米。

总价:3000万-2.6亿

  “原来一期御园3万元/平方米没人买,后来轨交开通,加上迪士尼、自贸区等多种利好消息刺激,房价一路飙升,现在二期臻园要卖到45000元/平方米了。”销售人员表示,目前一期御园已基本售罄,只有10多套尾盘在售,二期臻园共699套,目前未签约的只有100套左右,可售60多套。

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  据销售人员表示,融创和绿城结合后,融创的“狼性销售”风格也随之而来,现在的资金回笼和销售速度比原来大大提高。“今天上午就预订了5套,各种优惠折扣打下来差不多是八折,平层只卖820万元/套起。”销售人员透露,这个价格比起之前,降价幅度十分大,“去年同样一套,价格在950万元左右,今年市场行情不好,融绿销售开始降价提速。”

位于南外滩陆家嘴金融城互补区,靠近老码头,浦西一线江景,项目精心保留历史悠久的石库门风格建筑,文化底蕴浓厚,最高曾报出38万元/㎡的天价。

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目前在售的房源均价15万元/㎡,顶层面积690㎡的复式,总价最高2.6亿元。

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