浦东星河湾着力促进周边区域大环境的美化,鄂尔多斯经济发展的未来如何

浦东星河湾着力促进周边区域大环境的美化,鄂尔多斯经济发展的未来如何

今年是中国“十二五”计划开局之年,在星河湾集团董事副总裁梁上燕看来,要赢得中国下一个十年乃至三十年,企业家需要把握全球政治和经济的格局,抓住中国经济发展趋势中蕴涵的机遇。而对于企业家们的下一代来说,比海外留学经验更为重要是如何认识今天的中国,如何融入自己的国家。  “中国企业需要逐渐从‘大干快上’的传统模式转向‘软文化’的修炼。”
梁上燕如此阐述自家企业理念。星河湾每到一处,都着力发掘当地的文化历史,打造与城市融合的艺术品。  星河湾一直秉承的理念,是将产品打造成为艺术品;在钢筋水泥之外,打造事业与修为的平台。在企业发展过程中,促进房地产及其有密切相关的六十多个行业从中国制造逐渐转向中国创造。  十年前在广州,星河湾在周边展开绿化工作。进入上海后,浦东星河湾着力促进周边区域大环境的美化。而北京星河湾改造之前的环境是垃圾遍地,星河湾进驻后焕然一新。最近,梁上燕希望将浦东星河湾打造成为浦东的一张新的名片。“对于上海来说,现在不能沉浸在过去的上海滩和张爱玲的故事里面,而是应该有全新的精彩,为未来留下美丽的建筑。”  硬件之外,星河湾从2004年开始搭建软件平台,六年间开展了一千多场不同的论坛。欧盟主席、巴黎市长以及英国王室成员都曾访问星河湾的社区。梁上燕认为,开发商在一个城市里,应该顺着城市的“人脉、地脉、文脉”成长,星河湾希望为城市价值的升华献出一己之力。

编者按/  众所周知,香港和深圳都是从一个小渔村发展而来。有一座叫鄂尔多斯的城市,20多年前人口不过3万,如今人均GDP已经跃居中国第一。  丰富的资源是鄂尔多斯经济实现飞跃的第一要素,这个看起来不起眼的内陆小城,羊绒产出却占世界的1/4,煤炭储量占全国的1/6。  某种程度上,鄂尔多斯是中国经济发展的一个缩影。不过,鄂尔多斯的创富奇迹也备受质疑,鄂尔多斯持续增长的动力在哪里,她的潜力还有多大?9月8日,中国经营报社在鄂尔多斯举办了《星河湾中国经营论坛》,从三方面进行探讨:第一,全球经济一体化背景之下,中国经济发展走向是什么?第二,结合当下中国经济发展态势,中国区域经济发展趋势怎样?第三,鄂尔多斯经济发展的未来如何?  观点:
梁上燕  目前,私募基金已成为鄂尔多斯金融业新的发展机遇,这些资本将转换为鼓励创业和高薪技术的投资基金。  我相信中国从黄河流域的农耕文化到农业、黄河文化,接下来或将进入草原文化时代。  中国下一个黄金十年就在西部。鄂尔多斯能否成为迪拜、拉斯维加斯?这对于鄂尔多斯而言并非不可能。  本报记者
叶文添
鄂尔多斯报道  “回顾过去10年,世界上发展最快的国家是中国,中国发展最快的地区是内蒙古,内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。”9月8日,星河湾集团董事副总裁梁上燕在《星河湾中国经营论坛》上说。  未来10年鄂尔多斯仍是投资热土  8月29日,鄂尔多斯撤盟设市十周年。10年前的鄂尔多斯是内蒙古经济倒数第二的城市,而2009年其人均GDP已跃居中国城市第一名,为何短短十年变成中国发展最快的城市?  丰富的资源是鄂尔多斯经济实现飞跃的第一要素,这个看起来不起眼的内陆小城,羊绒产出却占世界的1/4,煤炭储量占全国的1/6。不过,梁上燕认为,好的政策也是鄂尔多斯经济起飞的主要原因,2008年当地政府发文促进金融业的快速发展;2009年鄂尔多斯被内蒙古列为金融综合改革的实验区;2010年,当地政府出台了促进金融业发展和鼓励股权投资企业发展,众多的政策支持着鄂尔多斯的下一步发展。  梁上燕表示,可以预见的是,在未来十年,我国的一些新能源企业,都将会依托鄂尔多斯的主导产业,完成自己的战略性布局。“但鄂尔多斯要成为世界品牌,她的发展还需要建言献策。”  “目前,私募基金已成为鄂尔多斯金融业新的发展机遇,这些资本将转换为鼓励创业和高薪技术的投资基金。”梁上燕认为,如今大批的基金创始人涌入鄂尔多斯,是因为他们相信在未来,他们将与这个城市继续一起成长。  与鄂尔多斯共成长  梁上燕回忆说,如同鄂尔多斯创造的奇迹,十年前,星河湾也是从一片荒地之中起家。当年的北京星河湾同样不被人看好,同样是一片荒地,现在取而代之则是一片美丽的星河湾社区。“无论在哪里,我们都舍得用心,这也是后来成功的原因。”  “现在我们会场所在的这块土地,还是一片荒芜,冬天冰天雪地,而两年之后,此地将崛起12000平方米的建筑群,这将是一个豪华的星河湾社区,拥有完善的配套设施,清澈的游泳池,这一切可用四个字概括,事在人为。”梁上燕说。  在未来,会有更多的力量涌入鄂尔多斯,一起来搭建经济、文化生活的平台,共同推动她的发展,鄂尔多斯有煤炭资源、有稀土、有天然气,还有近期崛起的风能、光能,给它一定的时间,它定会成为一个世界性的品牌。  梁介绍,借助星河湾,鄂尔多斯已搭建起第一个平台,鄂尔多斯煤炭协会如今已落户到浦东星河湾。  城外的人想进来,城里的人想出去。梁上燕发现,鄂尔多斯的企业正逐渐开始把他们的资本带入上海等大城市,影响力在逐步向这些金融中心渗透,鄂尔多斯已迈开了与世界接轨的步伐。  “如今的鄂尔多斯虽在硬件、文化等方面上与国际大都市还存在距离,但以她目前的发展速度,我相信两年以后将会实现一个质的飞跃,这也需要更多的有识之士来共同努力。”梁表示。

一年后,答案揭晓。据星河湾方面透露,2013年星河湾的整体销售业绩较2012年大幅增长。加上认购额,星河湾2013年的业绩比2012年增长了45%。业绩大幅增长的同时,人们还发现,星河湾在保持原来的品牌定位时,又开发出了更多新的产品线,成功迈过“后梁上燕时代”的首年考验。

对星河湾而言,升值习以为常,降价却很罕见。但上海浦东星河湾在2011年10月宣布大幅降价,并给予老业主补偿,市场哗然。

2013年12月20日,星河湾在北京发布了“第一居所”计划。星河湾副董事长吴惠珍说,在星河湾的目标客群中,有一群人需要在北京、上海、广州等一线城市常年出差。对他们来说,每座城市的房屋都是“第一居所”,品质不降低的情况下,面积是唯一可以调整的对象。星河湾因此针对性地开发出一些面积仅120~150平方米的产品。

白酒新军

事实上,产品类型的不断丰富,正是梁上燕离开后星河湾的最大变化。星河湾方面透露,未来250~350平方米的经典户型将占其未来供应量的50%左右。

但对星河湾而言,撤出也并非易事。知情人士称,卖地一方东胜区因怕开发商中途撤出,此前曾以借款名义从星河湾拿到11亿,并以此为约束措施,防止星河湾停止后续投资。“这11个亿暂时拿不回来,政府也要套它一下。”

因此,在品牌塑造上,星河湾不得不采取和梁上燕时代不一样的方式。

接近黄文仔的人士对《财经国家周刊》表示,黄当年买了大量原酒,并且已经制定了中期计划,未来几年白酒的销售目标为600个亿。
“可以确定的是,星河湾要做酱香型白酒,而且是做自己的品牌。”
“地产界认为白酒传统的营销能力不强。而且星河湾有一堆高端客户群,这群人不能理解为个人消费者。都可能是集团消费者,越是高端白酒越是好卖。”上述人士说。

值得注意的是,随着顶级豪宅购买人群的投资渠道越来越多,房地产产品的投资功能已逐渐弱化。

鄂尔多斯星河湾在2011年9月开盘时,曾吸引世联地产、思源经纪、中原地产等多家代理机构入场分羹,但事与愿违。2011年11月份,多位业内人士透露,其首批开盘近2000套房源只认购了200套,最终交易完成仅120套,实际销售额9亿,到账6亿。

他表示,由于限购等政策和多种税费,投资豪宅的回报率并不高。而投资私募等金融产品,回报率高得多。因此,如今的房地产市场投资者更多是中产人群,过去的顶级富人宁愿去做私募,这也直接影响到豪宅开发商对产品的定位。

项目公司曾有继续拿地的打算,但被总部否决。上述消息人士称,“到现在为止,星河湾真金白银已经砸下去30个亿了,卖了9个亿,回了5个亿。现在哪有钱再往里面投呢?”

近一年前,当营销灵魂人物、副总裁梁上燕离开星河湾时,很多人对这个豪宅开发“一哥”的前途感到担心。在经历了鄂尔多斯的“阵痛”之后,星河湾能不能成功涅磐,成为业界最有影响力的领军企业,曾是被热议的话题。

但梁表示星河湾目前并无资金之虞。“说实话,每天都有公司来谈合作,我们拿地其实不用再花一分钱。”梁同时透露,星河湾目前在多个城市都在寻找合适地块,“沈阳的项目也已经开始动工”。

2013年,星河湾主动调整了产品结构,还调整了战略布局,这体现在拿地计划有所改变上。

消息人士称,在星河湾的一名业主推动下,其在鄂尔多斯拿地约400亩到700亩之间,并与当地政府签订后续拿地的框架协议,涉及土地近2万亩。

中原地产市场研究总监张大伟认为,星河湾产品线的转变,扩大了可销售的客群范围。

上述人士分析,星河湾今年的可售货值在100亿左右,“但完成50亿就不错了,白酒也许将逐渐成为星河湾最倚重的业务。”

但是,豪宅的品牌溢价并不容易保持。某研究中心研究总监告诉《每日经济新闻》记者,如果一类豪宅项目产生溢价,立马会刺激供应,当供过于求时,品牌溢价就会大减。

浦东星河湾二期曾在2011年8月开盘,均价为7.8万/平方米;但2011年底的这波降价潮中,项目优惠可达8折。“最高的甚至到其7.2折。”知情人士说。

改变产品结构和城市布局

2010年星河湾的销售金额为135亿元,但2011年业绩出现较大滑坡,缩减为100亿出头,知情人士称实际到账仅在60亿左右。而明年形式更不乐观,“预计营业额也就50多个亿,到账30亿。”

而在这个过程中,星河湾原本“高上大”的品牌形象是否会受影响?人们评论星河湾,是否依然认为它是住宅中的奢侈品?这些都有待观察。

克尔瑞研究机构近期公布了众多房企业绩,以龙湖为例,其2011年销售金额为381亿元,“按照15%的利润率算也不过50多亿元。”而茅台在2011年上半年的净利润就已经达到49.07亿元,营业收入为98.26亿元。

告别奢侈品定位?

“黄文仔从20年前就开始珍藏大量白酒,甚至也有自己的小酒厂。但当时只是爱好,现在推出也正逢其时”,分析人士认为,“从琼楼玉宇到琼浆玉液,跨度比较大,但星河湾也许可以凭借过去积累的高端客户群,完成这一重要转型。”

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